08.08.2009 00:49
Участок без подряда в коттеджном поселке напоминает квартиру со свободной планировкой. Собственник может организовать его пространство и застройку по собственному усмотрению, даже вопреки разработанной ранее концепции. Но вот чем придется руководствоваться в обязательном порядке, так это действующими нормами и правилами — без их соблюдения возведенные объекты окажутся вне закона.Объем предложений участков без подряда на рынке загородной недвижимости динамично растет. Как объяснил Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение», трудности с кредитованием в период финансового кризиса заставляют девелоперов избавляться от земельных активов. Им проще продать надел с коммуникациями, чтобы вернуть вложенные средства, чем инвестировать в строительство. К тому же участки без подряда, как правило, раскупают намного быстрее, чем незаконченные дома, заверяют в компании Amdex Estate. Значительная часть подобных предложений сосредоточена в организованных коттеджных поселках с уже разработанной концепцией застройки. Выбирая надел, покупатели могут сразу оценить, каким будет загородный объект, какая инфраструктура в нем предусмотрена, как планируется организовать общественные территории. «Надо сказать, что на участок без подряда сразу оформляют свидетельство о собственности, а не инвестиционный контракт, как в случае с приобретением земли с подрядом, — замечает управляющий партнер компании Amdex Estate Алексей Пашигорев. — Кроме того, первоначальная сумма инвестиций в подобный проект существенно сокращается, что также имеет немалое значение земли жилищной застройки ИЖС ПМЖ для потребителей». «Многие предпочитают приобретать земельные участки и возводить на них дома своими силами. Снижение цен на строительные работы и материалы позволяет предположить, что загородный коттедж обойдется покупателю значительно дешевле», — добавляет директор департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group Геннадий Теряев.«Самые интересные с инвестиционной точки зрения предложения участков находятся на стыке сегментов, — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Например, надел по цене верхнего уровня класса бизнес в элитном поселке или земля по цене эконом-плюс в поселке бизнес-класса». Хотя эксперт признается, что такого продукта на рынке очень мало.Эксперты предупреждают, что срок сдачи таких поселков в эксплуатацию может растянуться на годы, а разработанные для них концептуальные решения — так и остаться на бумаге.Коммуникации и миражиУвы, нет никакой гарантии того, что загородные поселки формата «без подряда» будут обеспечены инженерными сетями. Ведь вместе с правом собственности на землю покупатель может получить одни лишь обещания девелопера подвести к участку газ, электричество, канализацию, проложить дороги в течение установленного срока. «Сдержит ли застройщик слово — целиком зависит от его финансовой состоятельности и компетентности. Будущие домовладельцы могут и не догадываться, что за скидками и «распродажей» участков без подряда подчас скрываются дополнительные затраты — в определенный момент недобросовестный продавец может выставить клиентам счет на немалую сумму за подключение к инженерии», — объясняет Г. Теряев.По словам А. Пашигорева, в последнее время, для того чтобы привлечь аудиторию, заинтересованную в приобретении загородного жилья сегментов бизнес и эконом, девелоперы стали прибегать к дроблению размежеванных ранее наделов. «Если электричество было подведено к первоначальному количеству участков, то дальнейшая нарезка земли более мелкими «кусками» может означать сокращение мощностей, выделяемых для каждого домовладения», — предупреждает А. Маталыгин. «Чтобы этого не произошло, следует получить от застройщика гарантийное письмо или прописать в договоре с ним соответствующий пункт», — советует эксперт.Вся надежда — на сознательностьНаличие коммуникаций в поселке, безусловно, важное условие для заключения сделки. Однако участок со всей инженерией так и останется просто клочком земли, если на нем не возведены строения. Как правило, формат «без подряда» подразумевает, что собственник не ограничен в выборе проекта дома. Но это отнюдь не означает вседозволенность.Если участок находится в поселке, концепция которого разработана девелопером, то ограничения по застройке носят рекомендательный характер и главным образом связаны с внешним видом будущего дома. Иногда продавец все-таки предпринимает попытки обязать клиентов придерживаться единого стиля при строительстве. «Но случаи, когда это действительно удается сделать, довольно редки», — признается А. Маталыгин. По мнению В. Яхонтова, подобные ограничения и запреты не имеют юридической силы. «Заставить приобретателя участка соблюдать концепцию, утвержденную девелоперами, очень сложно. Механизмов влияния на собственников практически нет», — подчеркивает он. Эту точку зрения разделяет и А. Пашигорев. Он подтверждает, что все концептуальные ограничения, действующие в коттеджных поселках, — это лишь слова; любое судебное дело будет выигрышным для владельца земли. «Указания, своды правил и инструкции рассчитаны лишь на сознательность покупателей и понимание того, что поселок, выполненный в едином стиле, выглядит намного лучше и ценится дороже, чем построенный вразнобой», — отмечает эксперт. Например, если в загородном комплексе бизнес-класса начинается строительство домов площадью 50–90 кв. м, его статусность резко снижается. А покупатель рискует стать жителем не организованного коттеджного поселка, а обычного «шанхая».Как не оказаться вне законаЕсли собственник все-таки хочет застроить участок по своему усмотрению, ему придется заказать новый проект. Архитекторы разработают его в соответствии с действующими градостроительными нормами и в случае необходимости помогут согласовать в администрации района, где расположен поселок.Основной документ, которым следует руководствоваться при проектировании дома и прочих построек на участке, — санитарные нормы и правила (СНиП 2.08.01, СНиП II-3, СНиП 30-02-97 и др.), где прописаны все ограничения по расположению объектов недвижимости. И чем больше участок, тем проще соблюсти нормы. Например, согласно СНиП 30-02-97 коттедж следует расположить не менее чем в 5 м от красной линии, определенной в Генеральном плане застройки поселка, а от красной линии проездов — в 3 м. Расстояние между домами на соседних участках должно составлять порядка двух их высот. Действуют и более жесткие противопожарные нормы, где указывается не только высота, но и материал, из которого построен объект. Так, например, между домами из кирпича или другого негорючего материала с железобетонными перекрытиями должно быть не менее 6 м. Если соседний коттедж возведен из кирпича, но имеет деревянные перекрытия, то дистанция увеличивается до 8 м, а для деревянных или каркасных домов — до 10 м. При этом противопожарное расстояние между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируется.Если соседний надел не застроен, то в выигрышном положении оказывается собственник, приступивший к строительству первым. Он руководствуется только нормами, применяемыми к материалу своего дома. По СНИПу допускается группировать и блокировать объекты на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырех соседних участках при двухрядной застройке. При этом, как уже было сказано выше, противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в каждой группе не нормируются, а минимальные расстояния между крайними строениями и сооружениями групп должны быть такими же, как и при застройке соседних участков. Эти правила следует соблюдать как для объектов на одном участке, так и для расположенных на смежных наделах.Кроме того, действуют санитарные нормы. На участке разрешается возводить бани, гостевые домики и другие сооружения с утепленным грунтом, а также гаражи для автомобилей и др. Но строительство указанных объектов следует осуществлять в соответствии с установленным порядком. Например, минимальное расстояние от дома до бани и колодца должно составлять 8 м. Для дальнейшего оформления недвижимости и ее регистрации собственник должен представить справку из органов районного архитектурно-строительного надзора, свидетельствующую о том, что постройка возведена в соответствии с проектной документацией и без нарушений градостроительных норм и правил. Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ объект, сооруженный без специального разрешения, считается «самовольной постройкой», на которую земли жилищной застройки ИЖС ПМЖ право собственности не оформляется. Впрочем, строительство можно узаконить, предварительно оплатив штраф в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда (при условии, что объект соответствует СНИПам). Если же СНИПы были нарушены, придется уплатить штраф и разобрать незаконное строение.

двухкомнатные квартиры Новостройки, земли жилищной застройки ИЖС ПМЖ