24.03.2010 18:22
Купить помещение под магазин для ведения коммерческого бизнеса, на сегодняшний день, весьма проблематично.Все это требует немало времени, сил законодательных и других специализированных навыков. В этой статье мы постараемся дать несколько дельных советов будущим предпринимателям в этом сложном деле и расскажем подробно об основополагающих этапах покупки коммерческой площади для ведения бизнеса.  Ищем отвечающее нашим требованиям помещение. Сначала, разумеется, надо найти помещение, соответствующее установленным критериям. Затем необходимо оценить помещение с точки зрения коммерческого потенциала. Мы рекомендуем вам сразу обратить внимание на такие вещи как: посещаемость места, где будет находиться ваш магазин; расстояние до ближайшего метрополитена; объем витрин и витражей. После того как вы нашли помещение можно начинать деловые переговоры с владельцем и определить стоимость, которая будет устраивать вас обоих.  Осуществляем проверку правоустанавливающих документов. Данный этап является самым сложным. Если владелец недвижимости является юридическим лицом, то он должен иметь на руках полный пакет учредительной документации, которая свидетельствует о регистрации фирмы, например, приказ о назначении директора предприятия, устав и так далее. Кроме того владелец помещения должен представить вам: генеральный план БТИ; техническую экспликацию; технический паспорт и его копию; арендный земельный договор, если при приобретаемом магазине есть участок земли. Мы рекомендуем вам любой вопрос решать под контролем опытного независимого юриста, потому что, обычный земельные наделы человек может попросту не заметить важные детали.  Ставим подпись в протоколе о намерениях. Если пакет документов полностью готов к сделке, то обе стороны подписывают соглашение о намерениях, или договор предварительного содержания. При этом покупатель должен внести задаток в виде установленной владельцем суммы. В соглашении о намерениях необходимо указать точную дату подписания документа. Если пакет документов не в порядке, то владелец должен взять отсрочку для урегулирования некоторых вопросов. Это тоже необходимо указать в соглашении о намерениях. За период отсрочки владелец должен привести пакет документов в полное юридическое соответствие.  Продавец и покупатель должны знать некоторые важные детали:  - если от подписания соглашения отказался покупатель, то задаток ему не может быть возращен;  - если от подписания соглашения отказался продавец, то он обязан возместить покупателю задаток в удвоенном размере.  Подписываем договор купли продажи и передаем денежные средства.  В определенный день, в соответствии с соглашением о намерениях, обе стороны встречаются и заключают договор купли продажи недвижимости. После подписания договора купли продажи покупатель должен передать денежные средства продавцу. Продавец, со своей стороны, может предложить вам расплатиться наличными средствами или составить расписку о получении денежных средств. Расписка должна быть подписана двумя свидетелями, один должен быть со стороны покупателя, другой со стороны продавца. Наиболее безопасный путь передачи денежных средств состоит в том, чтобы зарезервировать ячейку в банке и передать финансы через финансовое учреждение. Разумеется, лучше всего перевести денежные средства по безналичному расчету, однако для этого обе стороны должны являться юридическими лицами. Помните, что при данной ситуации сумма денежных средств по соглашению будет открыта для налоговой службы.  Следует отметить, что перечисление денежных средств может осуществляться не в одно время. График перечисления денежных средств может быть установлен двумя сторонами. Часть денежных средств может быть передана сразу после заключения договора, а вторая после осуществления регистрации перехода прав собственности. Также покупатель имеет право перечислить всю сумму денежных средств после регистрации договора купли продажи.  Передача документов на регистрацию.  Пакет документов должен быть отправлен на регистрацию сразу после заключения договора купли продажи. Если все документы были оформлены грамотно, то, как правило, процесс регистрации занимает не более месяца. Финансовые расходы на оформление документов определяются по соглашению сторон. Если вы покупаете объект недвижимости по стоимости ниже рыночной, то все финансовые расходы в данной ситуации вы должны взять на себя. Зачастую, финансовые расходы между сторонами разделяются пополам и очень редко оплачиваются продавцом. Чаще всего, данная ситуация имеет место тогда, когда продажа недвижимости является фиктивной, и продавец попросту переводит свою недвижимость на подставное лицо.  Получаем государственное свидетельство о собственности.  После осуществления регистрации, покупателю выдается государственное свидетельство о собственности на жилую недвижимость, с фамилией, инициалами и названием предприятия. Продавец в данной ситуации получает на руки выписку из единого российского регистра прав собственности. После всех вышеописанных действий, обе стороны должны встретиться и подписать соглашение о передаче-приемке жилой недвижимости. После осуществления регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество помещение передается в установленный по соглашению сторон срок в соответствии с актом приема передачи. Следует отметить, что передача производиться только при условии, что денежные средства продавец получил в полном объеме. На данном этапе покупка может считаться завершенной.  Квартирный ресурс.  Все вышеописанное имеет отношение к тем объектам жилой недвижимости, которые или предназначались для коммерческого использования или были переоборудованы бывшим хозяином. Но, чаще всего, подходящий объект жилой недвижимости найти очень сложно. В этой ситуации надо покупать квартиру, находящуюся на начальном этаже жилого дома. Приобрести такой объект жилой недвижимости, конечно, можно, но чтобы сделать из него магазин, его надо вывести из жилищного фонда. Основной проблемой вывода объекта жилой недвижимости из жилищного фонда является обязательное согласие соседей на ведение коммерческой деятельности в непосредственной к ним близости. Разумеется, каждый будет рад тому, что теперь ему не надо будет идти за хлебом через дорогу, но, чаще всего, люди противятся данной ситуации. С юридической точки зрения обязательного согласия всех жильцов не требуется, но лучше все-таки действовать по взаимному соглашению с жильцами. Чиновники, опасаясь ненужных им протестов и демонстраций, чаще всего, намерено затягивают оформление.  Кусочек магазина в аренду.  Увы, в больших торгово-развлекательных центрах купить коммерческую площадь весьма проблематично, потому что, большие магазины, как правило, строятся для последующей аренды коммерческих площадей. В практическом отношении, при подписании арендного договора на продолжительный период времени необходимо заплатить внушительный авансовый взнос, и только потом платить ежемесячную аренду. Подписать арендный договор лучше до окончания стройки, потому что, ко времени открытия нового торгово-развлекательного центра свободных площадей почти не остается. Но даже при подобных условиях со стороны земельные наделы администрации торгово-развлекательных центров, многие соглашаются на самые серьезные условия, потому что, посещаемость точки в хороших магазинах окупает любые материальные затраты. При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.