02.07.2010 16:11
Все эти районы являются хорошо обжитыми, но обладают старым жилищным фондом. Иногда здесь строятся новые дома, однако масштабного строительства, кроме как в Перово, где под снос попало четырнадцать старых домов, в последнее время не было. Серьезные работы по реконструкции и благоустройству вышеописанных районов на данный момент только рассматриваются столичной властью. Хорошая инфраструктура. В вышеописанных спальных районах столицы практически отсутствуют производственные объекты. Перово является крупнейшим районом Москвы и индустриальным центром, где находится 42 производственных предприятия и несколько научных исследовательских институтов. Каждый район включает в себя огромное количество магазинов, рынков, служб бытового значения, банковских отделений, парикмахерских, спортивных центров, общеобразовательных учреждений, больниц, - классический столичный набор.  Например, в районе Вешняки находится московский гуманитарный институт, столичная больница многопрофильного значения имени Филатова и специальное детско-юношеское образовательное учреждение олимпийского резерва за номером № 53 и музейная усадьба «Кусково». В районе Ивановское находится детско-юношеское спортивное общеобразовательное учреждение олимпийского резерва по спорт ориентированию и шахматам под названием «Ориента». В районе Новогиреево находится ЛДС «Вымпел», одноименный культурно-развлекательный центр, детское общеобразовательное учреждение искусств №1 имени Римского-Корсакова, столичный театр драмы на Перовской. В Перово находится дворец детского и юношеского творчества «Восточный», а также культурный трехкомнатные квартиры развлекательный центр «Россия». Отличная экологическая обстановка и загруженные трассы. В районе Перово, как вы уже поняли, находится много промышленных зон. На территории остальных районов промышленные предприятия практически отсутствуют, зато много парковых зон. В районе Вешняки находится большой лесопарк «Кусково», который находится в непосредственной близости к одноименному архитектурному художественному ансамблю. В Ивановском районе находится знаменитый Терлецкий парк, где много живописных прудов, а в непосредственной близости к нему находится парк Измайлово. Район Ивановское отличается благополучной экологической обстановкой. Огромное количество зеленых насаждений в Новогиреево. В Перово расположен Перовский парк, в котором есть красивый церковный пруд, стабилизирующий экологию. Несмотря на все вышеперечисленные особенности, все эти районы обладают серьезными проблемами с автотранспортной доступностью. Главными транспортными магистралями, по которым можно доехать до вышеописанных районов являются: московская кольцевая автодорога, Рязанский проспект и шоссе Энтузиастов, которое почти круглые сутки заполнено автомобилями. В вечернее время образовываются огромные пробки на главном московском кольце и Рязанском шоссе. Транспортную доступность облегчает метрополитен. По желанию можно сесть на железнодорожный экспресс, который идет практически через все районы.  Самым удачным в этом отношении является район Перово, где находится два станции метро: «Перово», находящаяся в центральной части района и «Шоссе Энтузиастов». Также здесь есть железнодорожные станции: «Перово», «Фрезер», «Новая», а также «Кусково», которая находится в непосредственной близости к границе района Вешняки. В районе Вешняки, который с 2-х сторон окружают железнодорожные пути, находится 5 железнодорожных станций, а именно: «Плющево», «Вешняки», «Выхино», «Кусково» и «Новогиреево», но, все они стоят на границах района, аналогично станции метро «Выхино». Жители этого района часто пользуются станцией «Новогиреево», которая находится в том же районе. Жители района «Новогиреево», зачастую, пользуются одноименной железнодорожной станцией. Жители Ивановского района пользуются общественным транспортом, на котором добираются до находящихся по близости станций метро – Новогиреево и Перово. Старая вторичная недвижимость. В основной список жилого фонда вышеописанных районов входят дома кирпичного и панельного типа из старых серий. В районе Новогиреево преимущественное количество кирпичных и панельных домов, постройки 1950-го и 1980-го года. Аналогичная ситуация наблюдается в районе Перово. В районе Вишняки и Ивановское находится большое количество панельных домов, - рассказывает Дмитрий Таганов, являющийся руководителем центра аналитических исследований корпорации «ИНКОМ». Массовый жилстрой в районе Вешняки начался в 1969 году, причем в формировании архитектурного и планировочного решения принимал участие ведущий эксперт отечественной академии художеств В. В. Лебедев. Именно в этом районе было построено несколько изогнутых под тупым углом волнообразных жилых домов, - говорит Евгений Галанкин, являющийся руководителем управления столичной недвижимостью «НДВ недвижимость». Если рассуждать с архитектурной точки зрения, вторичное жилье в Вешняках не такое уж плохое, но сейчас мы говорим о старых домах панельного типа. Цены здесь очень маленькие по понятным причинам. По утверждению Евгения Галанкина, однокомнатное жилье можно приобрести за 4,5 миллиона рублей. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляет 4,9 миллиона рублей. Средняя цена за 3-х комнатную жилую недвижимость составляет от 5,5 до 10 миллионов рублей. Четырехкомнатные квартиры стоят от 12 миллионов рублей. К примеру, трехкомнатную квартиру на снайперской улице в 9-ти этажном доме панельного типа, общей площадью 59 квадратных метров сегодня можно купить за 5,7 миллионов рублей, - рассказывает Евгений Галанкин.  На порядок выше стоят квартиры в районе Ивановское и Новогиреево, где разброс цен совпадает. Однокомнатную квартиру здесь можно купить за 5,5 миллионов рублей. Стоимость двухкомнатной квартиры не превышает 7,5 миллионов, трехкомнатной 12 миллионов рублей. Средняя стоимость четырехкомнатной квартиры составляет от 8-ми до 14-ти миллионов рублей. В Ивановском районе средняя стоимость двухкомнатной квартиры на Саянской улице в шестнадцатиэтажном доме панельного типа, общей площадью 40 квадратных метров составляет 6,3 миллиона рублей. Следует отметить, что цена квадрата жилой площади в иностранной валюте составляет 5 081 долларов. Сегодня есть отличная возможность купить 3-х комнатную квартиру, общей площадью 59 квадратных метров, находящуюся в доме панельного типа на союзном проспекте, за 6,5 миллионов рублей.  Среднестатистическая стоимость квадрата жилой площади в данной ситуации составляет 3 581 долларов, - рассказывает Евгений Галанкин. Самый значительный разброс цен наблюдается в Перово, так как, этот район обладает отличной автотранспортной доступностью и находится в непосредственной близости к центру. Отметим, что здесь находится больше всего новостроек. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в данном районе составляет от 4-х до 6-ти миллионов рублей. Стоимость двухкомнатной квартиры здесь варьируется от 5-ти до 8-ми миллионов рублей. Трехкомнатную квартиру в этом районе можно купить за 12-13 миллионов рублей. Стоимость четырехкомнатной квартиры варьируется от 8,5 до 14 миллионов рублей, - рассказывает Евгений Галанкин. По данным Дмитрия Таганова, эксперта корпорации «Инком», самым недорогим предложением на рынке вышеописанных районов является однокомнатная жилая недвижимость, расположенная на Перовской улице, стоимость которой не превышает четыре миллиона рублей. Среднестатистическая стоимость предложения вторичной жилой недвижимости в вышеописанных районах составляет 6,5 миллионов рублей, - констатирует Дмитрий Таганов.  В настоящее время, самая недорогая квадратура наблюдается в районе Вешняки. Среднестатистическая стоимость квадрата жилой площади в этом районе составляет 106 тысяч рублей. В Ивановском и Новогиреево средняя стоимость квадратного метра составляет 114 тысяч. В районе Перово квадратный метр жилой площади стоит 120 тысяч рублей. Новое жилье. Как уже было упомянуто выше, районы Вешняки, Ивановское и Новогиреево со времени массового жилищного строительства не ощущали серьезных реконструкционных изменений. Только в Перово под снос попало четырнадцать домов, на месте которых было построены новые дома. В настоящий момент там идет ремонт основного жилого фонда без выселения местных жителей. Доподлинно известным фактом является то, что в ближайшие двадцать лет в Перово планируется снести 90 процентов 5-ти этажных домов. Из 318-ти жилых зданий останется не более 29-ти домов, имеющих улучшенную планировку, высокие потолки и большие кухни, - утверждает Евгений Галанкин, эксперт компании «НДВ недвижимость». В соответствии с планами столичной власти, на территории района Новогиреево под снос попадут практически все пятиэтажные дома. Из 111-ти жилых зданий останется не более шести. На данный момент новостроек в вышеописанных районах крайне мало. В районе Новогиреево в настоящий момент на реализации находится 3 проекта бизнес класса – это жилые здания, расположенные на федеральном проспекте, по улице металлургов, а также жилищный комплекс «Московские окна», возведение которого в 2008 году было приостановлено, а долевые участники строительства не раз обращались к власти с просьбой урегулировать данный вопрос.  Сегодня строительная компания определила новый срок окончания строительных работ – четвертый квартал текущего года. Жилые здания, расположенные на федеральном проспекте и улице металлургов уже достроены. Жилое здание, расположенное на улице металлургов обладает переменной этажностью - 12, 16, 22 этажа. В нулевом этаже находится двухуровневая автомобильная стоянка, а два первых этажа заняты под аптеку, спорткомплексы, парикмахерские и кафетерии. Окна оборудованы двойными пластиковыми стеклопакетами. Из большинства квартир открывается панорама на Терлецкую дубраву и Измайлово.  В соответствии с проектом каждая квартира обладает свободной планировкой, поэтому жители могут благоустроить квартиру по собственному усмотрению. Жилая площадь квартиры при этом составляет от 38-ми до 105-ти квадратных метров, а среднестатистическая стоимость квадрата составляет 3 397 долларов США (103 609 рублей), - рассказывает Ольга Маркова, которая является маркетинговым экспертом компании «Пересвет инвест». Жилой дом, расположенный на федеральном проспекте имеет две основные секции по четырнадцать этажей, сделан из монолитного кирпича и находится в непосредственной близости к станции метро Новогиреево. Этот дом находится в районе с отличным уровнем инфраструктуры, а во дворе предусмотрена зона отдыха, включающая в себя декоративный пруд. Средняя стоимость квадратного метра жилой площади в этом доме составляет 131 200 рублей. В районе Перово на сегодняшний день находится только одно строение – дом, расположенный на улице Плющево. Это дом бизнес класса, созданный для РЖД и давно сданный в эксплуатацию.  Его отличительными особенностями являются: круглосуточная охрана, подземная автомобильная стоянка и садик для детей. Среднестатистическая стоимость квадрата жилой площади в этом доме составляет 3 989 долларов США (121 665 рублей), - утверждает Ольга Маркова. В Ивановском районе тоже есть один первичный объект жилой недвижимости – это жилой комплекс «Восток», расположенный по улице Магнитогорская, в непосредственной близости к лесопарку Измайлово. Этот ЖК состоит из 2-х монолитных кирпичных корпусов переменной этажности. В соответствии с проектом здесь находятся однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные комфортабельные квартиры, отличающиеся просторными коридорами, большими кухонными комнатами, кладовками, трехметровыми потолками, деревянными стеклопакетами с тремя камерами на лоджиях. Под зданием расположена автомобильная стоянка на 53 машины. В непосредственной близости к дому находится благоустроенная зеленая территория с несколькими площадками для спорта и детских игр. Ближайшая станция метро находится достаточно далеко, пешком до неё дойти будет весьма проблематично.  Жилой недвижимости первичного типа здесь уже нет, а при приобретении вторичного жилья средняя стоимость квадрата жилой площади составляет 139 тысяч рублей. В районе Вешняки первичной недвижимости практически нет. На улице Вешняковская строится одноименный жилой комплекс, но на сегодняшний день, продажа в нем приостановлена. Заключение. Как вы уже поняли из вышесказанного, все вышеописанные районы являются спальными, а Перово еще и промышленным. Во всех этих районах отлично развита инфраструктура и благоприятная экологическая обстановка. Единственным неблагоприятным моментом является вопрос с автотранспортной доступностью. Все вышеописанные районы, активно застраивавшиеся в прошлом столетии, с того времени почти не реконструировались, поэтому здесь довольно много старых домов. Разумеется, здесь строится первичная недвижимость трехкомнатные квартиры бизнес класса, но таких домов очень мало. В планах городской власти провести серьезную реконструкцию этих районов, которая должна сделать эти районы популярными среди покупателей. При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.