09.09.2009 14:12
Автор: admin. Рубрика: Справка; Юридические тонкости . Задаток – одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с бытовым. В обиходе под задатком мы, скорее всего, понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар – что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток – не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”. Идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, – в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) – хотя здесь обеспечительная функция гораздо земли промышленности сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон – обязательство денежное (уплатить определенную сумму). Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, – иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) – поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон … другой стороне в доказательство заключения договора”. В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны – с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры. Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников – риэлтеров и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, – вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, – а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, – он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, – ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке – и… Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу – да, а по букве закона – нет! Ведь основной договор еще не заключен! Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлтерские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась. Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтер – как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтера.Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, – ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? земли промышленности Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога – поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.Дмитрий Шибаинков

двухкомнатные квартиры Новостройки, земли промышленности