09.09.2009 06:15
Жизнь после ипотеки: хотели как лучше, а вышло…Антикризисная защита имущественных прав превратилась в недоразумение. Мораторий на изъятие залоговой недвижимости, принятый депутатами в мае этого года, вызвал бурю негодования у финансистов. Президентское вето на закон ублажило банкиров, но всколыхнуло общественность. Количество проблемных ипотекодержателей растет с каждым витком кризиса. И только человек, измученный ипотекой, понадеялся на передышку — депутатский “реверанс” в сторону народа отменили и отправили на доработку.Впрочем, по мнению экспертов, закон №3459-1 — это полное юридическое недоразумение, принятие которого привело бы к краху финансово-кредитной системы Украины. Хотя для семьи без жилья и работы персональный дефолт в ближайшей перспективе гораздо страшнее глобальных проблем страны…К принятию закона №3459-1 депутаты шли с осени прошлого года. Еще в ноябре говорилось о том, что в Украине может сложиться критическая ситуация с проблемными кредитами. Тогда же законодатели высказали здравую мысль, что крайний предел, за которым наступают проблемы с выплатой кредита, должен привязываться к уровню дохода семьи и учитывать ее прожиточный минимум. К сожалению, мысль так и осталась мыслью. Однако были разработаны два законопроекта, один из которых предполагал запретить любое отчуждение имущества, другой — недвижимости, являющейся единственным жильем заемщика и членов его семьи. В конце декабря последний вариант был принят депутатами турбазы в первом чтении, а по истечении пяти месяцев проголосован в целом и подан на подпись Президенту.Этот поразительный по глубине и объему законодательный акт, несмотря на почти полгода, прошедшие после первого чтения, содержал всего три статьи. Первая вводила сам мораторий: “На период выхода экономики Украины из финансового кризиса вводится мораторий на приобретение залогодержателем или ипотекодержателем права на обращение взыскания на предмет залога либо ипотеки, если предметом залога является жилая недвижимость, в которой постоянно проживают граждане”. Так как запрет по закону действовал “до конца кризиса”, вторая статья поясняла: завершение выхода экономики из состояния финансового кризиса по каким-то специфическим критериям определяется Верховной Радой. И, наконец, в третьей статье говорилось о том, что закон вступит в силу со дня опубликования. Парадокс заключался еще и в том, что спустя несколько дней после принятия закона официально было заявлено о нарушении регламента при голосовании. Как выяснилось, законопроект первоначально рассматривался Комитетом по налоговой и таможенной политике, а далее был передан на рассмотрение Комитету по финансам и банковской деятельности, который попросту не успел представить свои выводы.Банкиры сразу же окрестили депутатскую инициативу чистой воды демагогией: “Решение парламента о невозможности конфискации залогового жилья было предвыборным популизмом, который поддерживал безответственность некоторых заемщиков и при этом делал невозможным кредитование жилья в Украине, — категорично заявил председатель правления ОАО “Эрсте Банк” Йозеф Сикела. — Ретроспективно изменяя правила кредитования, украинские депутаты могли разрушить банковскую систему, подорвать доверие международных инвесторов к Украине и забрать возможность у многих украинских семей в будущем купить жилье в кредит. Закон в том виде, в котором был принят депутатами, оставлял множество вопросов: как оценить, на самом ли деле живет заемщик в залоговой квартире, необходимо ли одному человеку 300 кв. м жилья, из каких средств банкам возвращать депозиты, если им не выплачивают кредиты?”.В принципе, возмущение банков понятно, ведь единственное положение данного документа население могло истолковать по-своему и умышленно не погашать кредиты, ссылаясь на действие моратория. Были высказаны предположения, что доля плохих ипотечных кредитов (задержка платежа свыше 90 дней) вырастет до 35—40% вместо 20% сегодня. Ведь, осознав отсутствие глобальной ответственности по погашению ипотечных кредитов, многие просто прекратят по ним платить.Однако юристы тоже согласились с нецелесообразностью подобной категоричной меры: “Согласно прогнозу социально-экономических последствий принятия закона №3459-1, такие действия привели бы к усилению социальной защиты жизни граждан Украины и обеспечению конституционного права граждан на жилье. Однако такая защита весьма спорная, — высказала свое мнение управляющий партнер ЮК “Центр права” Оксана Чернобук. — Закон создавал иллюзию защиты должников и оставлял абсолютно незащищенными банковские депозиты граждан. Ведь для банков установление моратория на реализацию залогового имущества означает, что весь портфель ипотечных кредитов на период действия моратория становится необеспеченным. По сути, он делает ипотечные кредиты беззалоговыми, а следовательно — требующими 100-процентного резервирования”. По подсчетам Ассоциации украинских банков, подобное резервирование обошлось бы в сумму свыше 100 млрд. грн. и фактически означало бы полную декапитализацию банковской системы.“Если бы мораторий был принят в такой жесткой запретительной форме, то банки, безусловно, оказались бы в очень тяжелом положении. Здесь действуют простые законы экономики — возврат долга необходим для нормального функционирования системы”, — отметил директор агентства недвижимости (АН) Zagorod realty Андрей Гончаров. По мнению эксперта, мораторий привел бы к остановке ипотечного кредитования, а значит, стал бы ударом для программы правительства, направленной на возобновление строительства с высокой степенью готовности. Приобрести квартиры без банковского кредита сегодня практически невозможно, а банки отказались бы работать с необеспеченной гарантиями ипотекой, поэтому дома после сдачи в эксплуатацию оказались бы наполовину пустыми.Некоторые эксперты вообще сомневаются в необходимости установления подобного запрета.“До появления законопроекта банки и так не выселяли заемщиков из своих квартир, если эта недвижимость была их единственным жильем, — прокомментировала Оксана Чернобук. — Это противоречит действующему Жилищному кодексу, который не позволяет выселять физических лиц из собственного жилья, даже заложенного, если им не предоставляется другая жилплощадь. Для того чтобы обратить взыскание на недвижимость должника, банкам необходимо пройти достаточно сложные процедуры, которые могут длиться на протяжении нескольких лет. Кроме того, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, взыскать залоговую недвижимость практически невозможно”. Да и сами банкиры утверждают, что классические операции по изъятию и продаже заложенной недвижимости очень редки и являются в большей степени исключением, чем правилом. Чаще всего банк пытается подобрать оптимальный вариант решения проблемы, например, с помощью реструктуризации или пролонгации кредита. Много сделок связано с перекредитованием заложенной недвижимости, когда кредит выдается новому заемщику на условиях покупки заложенной недвижимости по цене залога.Однако у каждой медали есть две стороны. Так и в случае с отмененным мораторием. “Призвав к ветированию закона №3459-1, банки сыграли в одни ворота, — убежден генеральный директор АН “Золотой ключ” Сергей Степанюк. — Требовать своевременного погашения кредитов либо отчуждать квартиру в ипотеке и при этом отказываться возвращать депозиты населению — это нонсенс. В проблеме, которая сложилась, виноваты три стороны: заемщик, который не рассчитал свои возможности, банк, который выдал ему кредит, и государство, которое не смогло обеспечить стабильность гривни и валютного курса. Поэтому ответственность за риски нужно разделить между всеми тремя. Государство частично пошло навстречу гражданам, начав продажу валюты по льготному курсу. Банки же хотят всю ответственность переложить на клиента, который, по сути, не виноват в том, что вырос курс, уменьшили зарплату или закрыли предприятие, на котором он работал. Мораторий — это абсолютно оправданная и правильная мера, которая позволит уравнять позиции банковских учреждений и их клиентов. Точечные меры — такие, как кредитные каникулы или реструктуризация долга, — в данной ситуации не будут эффективными, потому что каждый банк найдет обходные пути, чтобы не соблюдать предписаний по ослаблению кредитной ответственности”.С этим мнением сложно не согласиться, ведь даже реструктуризация кредитной задолженности, которую банки сейчас наперебой предлагают должникам, имеет подводные камни. Так, традиционно заемщики продолжают платить проценты, при этом тело кредита не уменьшается, а деньги “капают” регулярно. В некоторых случаях за такой “шаг навстречу клиенту” банки еще и взимают оплату, которая колеблется в пределах от 0,5 до 1% задолженности. А продажа залоговой квартиры, если кто-то на это все-таки идет, чаще всего не покрывает остаток долга, и заемщику приходится платить уже за то, что его имуществом, собственно, не является. Так что понятно, турбазы что закон под названием “О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса” необходим. И более чем ясно, что у этого закона должно быть хорошо продуманное и экономически эффективное содержание.Мнение эксперта

двухкомнатные квартиры Новостройки, турбазы